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[热点新闻] 福建千亿房企之死:老板卖冰棍起家,曾疯狂高价买地,今巨亏险破产

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发表于 2020-5-22 19:00:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
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撰文 / 李逗 田晏林

编辑 / 李霂轶

“世茂全方面代管”


“大家知道我们和世茂合作的消息都很开心,也都来敬酒,我昨天也是多喝了几杯。”

1月13号,鲜少露面的福晟集团董事长潘伟明,和世茂集团董事局副主席、总裁许世坛双双出现在发布会现场,官宣了两边的合作。发布会前一天,他去参加了深圳前海旧改的项目年会,村民们来了2000多人,摆了238桌的宴会。潘伟明多喝了几杯酒。

在这之前,有关世茂和福晟的并购消息传言四起,如项目合作规模达2000亿元,合作项目数目87个等。种种描述下,世茂和福晟的生意业务细节被放大无数倍。但没有人能否认一点,这将是一场房地产汗青上规模最大的并购案之一。

舆论关注下,潘伟明携福晟六建集团董事长林栋,与许世坛及一众高管出现在媒体的聚光灯下。

发布会伊始,许世坛和潘伟明并肩进入会场,落座正中间席位。运动开始前十分钟,大屏幕播放到世茂集团引以为傲的深坑酒店时,许世坛不忘以主人翁的身份,向潘伟明简短先容了项目情况。

许老板欣喜之余,潘伟明的心情或许更多是五味杂陈。要知道在两年之前,福晟照旧一家拥有千亿梦想,货值一度达到8000亿元的“黑马”房企。

按照许世坛先容,这次与福晟的合作不止1000亿可售资源,摆在货架上的,还有将近4000亿规模的旧改存量货值,这些都将以“世茂福晟”品牌对外公布,未来由世茂操盘管理。而在合作范围上,也不但是市面上流传的50多家,而是一次全方位的合作,合作内容涉及住宅、旧改、商业等项目。

这几乎“掏空”了福晟的家底。尤为值得一提的是,福晟也把其最优质的的两大资源:福建六建和旧改资源,搬到了货架之上。

福建千亿房企之死:老板卖冰棍发迹,曾疯狂高价买地,今巨亏险破产

福建六建主业是修建总承包,主要为地产开发商等提供代建服务。在福晟集团业务板块中,福晟六建是此中重要收入支撑。潘伟明现场谈到福建六建时表示,“只要政府允许建多高,六建就能建多高。”

而在旧改资源的合作中,潘伟明也提到,在近4000亿的旧改资源基础上,未来还会有更多新增旧改资源引入。而这也被许世坛以为是世茂最需要弥补的资源。

眼下,这些项目很快就迎来新的管理者。据知恋人士透露,目宿世茂方面已经派驻团队进入项目,在职员方面会举行一定的调配。

这场合作的落定,预示着潘伟明迎来了他的“白衣骑士”,福晟集团也将能走出债务漩涡。在大规模调解后,福晟的危急也将得到一定程度的缓解。

福建千亿房企之死:老板卖冰棍发迹,曾疯狂高价买地,今巨亏险破产

黑马失速

1993年,28岁的潘伟明终于下定刻意辞职。彼时,与冯仑那一拨的“92派”企业家一样,时任广州从化区最年轻的镇长潘伟明,拉着还在从化市监察局工作的哥哥潘超文,一起弃官从商。

从小就走街串巷,靠着卖冰棍贴补家用的潘伟明,有着很好的商业头脑。据媒体报道,那时正赶上广州筹建水电站,潘家原籍的土地也在征收范围内,补偿标准是每人5万元。按照全村千余口人盘算,安置金接近5000万元。

但潘伟明发现,安置金无法满足村民的购房需求,于是兄弟俩发起村民将资金借给自己,建立房地产公司。比及安置房竣工后,村民用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。

就这样,潘氏兄弟拿到了启动资金,房子建成后,效果初见。1993年3月,尝到甜头的二人,注册建立了广州云星地产公司。短短几年时间,公司便在广东崭露头角,陆续开发了包罗星河绿洲、夏日港湾在内的30多个地产项目,总开发面积达500多万平方米。

潘氏兄弟就这样发家了。

与之后差别,在创业初期,潘伟明表现得很控制,他对成本控制的风险意识特殊强烈。

1993年,中国房地产市场第一次出现热度,房地产企业急剧增加,开发投资高速增长,以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。同年,国务院出台了“国16条”,1994年又颁布了系列法规稳定房地产市场。潘伟明没有在那时盲目扩张,反而把握住了之后国内楼市的复苏,提速发展。

福建千亿房企之死:老板卖冰棍发迹,曾疯狂高价买地,今巨亏险破产

而且,在面粉比面包贵的2006、2007年,他也没有疯狂的高价拿地。那时的潘伟明心里很清楚,在中国房地产行业中,中长期的胜利在于预见性与洞察力和对节奏的控制。

就像他创业早期曾判定广州的房地产市场区域性垄断逐步形成,中国城镇化快速发展是大趋势一样,在大连、长沙、济南、厦门、福州等多个二线城市中,最终选择了有深耕潜力的福州。2003年,福晟集团建立后,哥哥潘超文扛起了云星地产的招牌,而潘伟明则全身心投入福晟。

当初给公司取“晟”字,潘伟明意在:日逐其成。然而随着企业的发展,首创人对规模的渴求,让最初的愿望变了形。在福晟集团建立两年后,潘伟明的野心凸显。2006年,他斥资1亿多元,收购了有70年汗青、当年产值在20亿元以上的福建六建集团,被业内视为“蛇吞象”的经典案例。

也是从那时起,上市成为潘伟明的目标。在收购六建集团时,他曾坦言,资本市场对房企的门槛较高,却鼓励优质的施工企业。因此通过并购六建,整合福晟的生产链,目标很明确,是奔着上市而去。然而一直比及2017年12月,潘伟明才通过反向收购佑威国际,借壳登陆香港资本市场。

2015年前后,为了上市,福晟逐渐开启规模化扩张之路,通过凶猛的并购拿地,囤粮拓储。

只管踩稳了1993年和2006年,潘伟明却躺倒在2016年。据媒体报道,2016~2017年,福晟在资产代价高位时疯狂拿地,而且大部分接纳信托、基金等“短债长投”的融资模式。2017年,在一份房企新增土地储备的排行榜上,福晟以1358.8万平方米的效果,和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。在博得行业眼球的同时,也为这家渴望快速做大做强的房企,埋下隐患。

2019年9月,潘伟明将其所持福晟国际的股权转给儿子潘浩然,并委任其为执行董事。28岁的潘浩然,在与父亲创业时的相同年龄里,却有着差别的境遇。这个曾被业内称为“饭桌上可以开董事会的企业”,在潘伟明卸任董事会主席后,7名执行董事中,家属成员仅剩下三位。

小学时靠着卖冰棍,潘伟明悟出了人生第一个做生意道理:资金周转速率越快,胜算越大。“那时间没有冰柜,冰棍不能过夜,进货返来之后,冰棍买得越快,越能赚到钱,否则时间一长,冰棍都要融化了,就血本无归。”

长大成年后,在卖房子这件事上,这个有着粤系房企基因的闽系开发商,在一波波的并购和攻城略地中,照旧失速了。


败于时机


发布会前3天,一张潘伟明乘坐高铁的照片,流传于网络。照片上,潘伟明身穿一件毛衣背心和一件白色衬衫,面容略带干瘪,全然看不出富豪身影。

自2019年下半年以来,股价闪崩、裁员50%、申请破产被拒等消息陆续发作。这些消息的潜台词是,潘伟明的资金链出现了问题。

福晟集团数据显示,2019年上半年,福晟集团经营运动产生的现金流净额为-3.27亿元,而2018年同期为11.54亿元;负债总额为741.34亿元,净负债率为138%。在负债结构中,短期负债占比最高,为443.47亿元,占比59.82%,而其银行结余及现金约为9.85亿元,一年内到期的借贷金额为23.04亿元,现金不足以覆盖短期负债,短期偿债压力较大。

债务高企下,福晟集团的兑付开始出现问题。在2019年8月,有消息称,福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付。而这场兑付危急,也迅速引发了资本市场的关注。据媒体报道称,自此之后,一些主流银行开始对福晟集团举行打压,要求其提前还款,很多已经批下来的授信也被取消,福晟集团的资金链几近断裂。

追本溯源,福晟的这场资金危急,与其两年前的高价拿地有密切关系。

2017年,福晟一度拿下货值3199亿元的项目,排名全国房企第7。到2018年末,公司土地储备的货值已凌驾8000亿元。因为四处抢地,这家公司曾被业内称为“拿地飞虎队”,由潘伟明亲身挂帅。

福建千亿房企之死:老板卖冰棍发迹,曾疯狂高价买地,今巨亏险破产

这期间,为了规模追逐,福晟开始高价抢地。上海某房企投资总监表示,“福晟的项目主要在大湾区,大湾区是旧改比较多。但是福晟是出了名的收并购不计成本,现金流玩不转了。”

这种高价拿地的策略,在房企中并不少见,但在一个错误的时机下,却成为了福晟发展过程的关键要害。2018年,原本火热的房地产市场,遭遇调控重拳,市场迅速转冷,福晟的项目出现去化困难,让原本紧张的资金困难,迅速开始恶化。

一家曾经冉冉而起的黑马房企,终究照旧败于时机,成为他人规模发展的“嫁衣”。

在最后的采访问答环节中,潘伟明也主动谈到了福晟的一些不足,他表示,“第一,世茂的现金流管理相当到位,这点也可以弥补一下我们在过程中的不足;第二,世茂是夸大人均效能,福晟这几年可能在发展中稽核偏弱。”

采访结束后,潘伟明急忙离去,没有给记者更多提问时机。但在采访间外面,期待他解决的问题,要多得多。


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