这里的房产红利，是普通人最适用的致富机会

发表于 2019-3-21 02:52:09

若问大家，在过去的二十年里，我们老百姓最大的财富增长机会是什么？你们肯定会毫不犹豫的说：投资房产，通过投资房产和利用杠杆，财富翻几倍十几倍轻而易举，但是很多人都错过了这个机会。到了今天，等到很多人的房产投资意识觉醒，才发现这一波机会已经过去。一方面，楼市进入下半场，全国普涨时代已经过去，只有部分高价值城市才具备投资价值。另一方面房价大涨，限购重重，投资房产的门槛已经很高。现在普通老百姓想要通过投资房产实现财富的大幅升值，好的选择已经不多。今天，我要给大家分享一个在当下这种楼市环境下，针对手上资金不多的普通老百姓也有投资房产赚钱机会的城市，那就是粤港澳大湾区下的惠州。<div align="center">

</div>在很多人的印象中，惠州是一个存在感不强的三线城市，按理说应该是人口都往深圳跑，房地产市场应该是炒房的多，刚需的少。但事实真的是这样吗？1.惠州楼市已冷？错，成交量又创新高由于严格限价，惠州房价从2017年开始就涨幅不大，并没有像全国大部分三四线城市一样出现房价暴涨。再加上2018年下半年全国楼市普遍降温，让人有一种惠州楼市成交已经陷入低迷的感觉。然而2018年，惠州楼市向大家证明了自己仍然是魅力无穷的。2018年，惠州一手商品房，均价11200元/平方米，销量高达17.6万套，成交面积直接同比大涨两成达到1700万平方米，创下惠州近10年的成交高峰。同时它也是整个大湾区的成交量冠军，是隔壁深圳的6倍，东莞的4倍，成为整个大湾区楼市最热的城市。截止到今年2月底，整个惠州楼市的去化周期只有10.2个月。由于全国大环境的降温，惠州楼市肯定也会受影响。但春节过后，惠州楼市就呈现回暖迹象。今年的第7周，也就是春节后的第一周，成交量只有991套，而到了第10周已经上升到2136套。尤其是第8周粤港澳大湾区规划纲要的出台，更加是火上添油，直接引爆了惠州的楼市。根据当地现场的销售反应，一个人一天要接待十几批看房的人，市场反馈突然大升温。<div align="center">

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</div>很多人判断惠州楼市的购买需求强不强，会拿惠州本地的470万人口来衡量，但是这从根本上就错了，惠州本地人的需求只是它楼市购买力的一部分。2018年惠州购房者中，现居地为深圳的占比59%，东莞占12%，惠州本地购买者只占了21%。有8成的购房者都是来自外地，尤其是深圳占比高达6成，为什么会这样？因为惠州不仅是作为深圳后花园的环深城市，承接着大量深圳的外溢居住需求，还是粤港澳大湾区9市中重要一员。它面向的购房群体，不仅仅是当地的470万人，还有深圳、东莞，整个大湾区东岸2500万人的潜在需求。而随着大湾区规划的推动，大湾区城市融合得越来越紧密，惠阳面临的将会是整个大湾区7000万人的居住需求，乃至整个广东省的潜在购买力。除了这部分的刚需居住需求外，我们还不能忽略惠州本身是一个宜居城市，还有很多北方人将惠州作为旅居养老的选择，作为著名网红城市深圳的后花园城市，全国各地的投资者都在盯着惠州，这么大的需求，如果你仅仅用惠州的人口来作为购买群体的衡量，那就大错特错。3.惠州全是投资客？这里是刚需大本营！刚才提到惠州只有1/5的房子是惠州本地人买的，那其它的那些房子，尤其是挨着深圳的惠阳、大亚湾，它们的房子难道都是深圳炒房客买的？我告诉你，大错特错。昨天周一，我们团队刚好考察完惠阳回来深圳。回来的时候是一早从惠州南站坐高铁回来的，结果一早离高铁站一两公里的路上整个路就被塞得水泄不通。同事们问出租车司机为什么会这么塞，你们猜他是怎么说的，“跟你们一样啊，都是周末在这里住，工作日回去深圳上班的人”。进到惠州南站，你会发现和一般的高铁站完全不一样。一般去到高铁站，你看到的人群一定大部分都是很多拿着大包小包行李的人，那些都是走长途的人。但是惠州南站几乎没有这种人，都是轻装上阵，最多也就背个书包，几乎全部人都在深圳下车，几乎都是一早回到深圳上班的人。这两个城市紧紧挨着，再加上深圳本来就小，所以紧挨着深圳的惠阳到深圳是更加方便。从惠阳白云新城板块出发，到惠州南站坐高铁，在深圳北站下高铁，然后坐地铁到南山，全程也就2个小时，高铁上的时间只用了半个小时左右。等以后惠阳和深圳地铁14号线开通，深惠的往来会更快捷，通过14号线从惠阳到深圳福田中心的岗厦北，1小时通达完全没有问题。对于在深圳龙岗、坪山上班的人来说就更方便了，很多人直接就住在惠阳，每天开车到龙岗或者坪山上班，通勤时间只需要半个小时，比你住在深圳的人上班都快。所以你去到惠阳你就会发现，哪有那么多炒房，刚需才是大部分。我们去年向大家推荐了一个项目，保利阳光城，有学员收楼后跟邻居一交流，发现8成的人都是买来自己住，让她非常吃惊。你以为人家是买来投资，谁知道人家就是买来住。没办法，深圳实在太贵了，一个10万/㎡，一个是1万出头，你说呢？所以，很多人对惠州的理解是，这是一个炒房圣地，大家都买来投资，后期根本就没有人住。可事实是，通了高铁就已经是这种入住情况，那如果后期真的通了地铁了呢？你们可以参考目前两个跨城通地铁的城市，一个广州和佛山，一个是上海和昆山。去调查下，这些地方是当地人住得多，还是广州上海人住得多。我一直强调一个观点，我认为哪个城市好，不代表这个城市哪里都好。很多事情分2/8法则，投资一个城市也一定如此。当前的惠州投资有机会，但也有坑。<div align="center">

</div>大湾区的规划纲要一出台，整个惠州楼市的外地投资客激增，全国各地，连远到甘肃、东北的朋友都跑来投资房产。很多开发商为了吸引中介带客买房，甚至大幅度提高佣金，趁这一波大热浪潮，宁愿付多一点佣金都要将手上不好的房子趁机出货。结果就是那些中介打了鸡血一样拉客，管你楼盘好不好，反正让你买就对了。铺天盖地的宣传下，大部分人都会中招买错房。大湾区的规划的确能让惠州得到很大的发展机会，但是任何发展都绝不会是雨露均沾，一样会符合“二八定律”，只有20%的区域能得到真正的利好。而另外的那80%，就拿惠阳大亚湾两个区来讲，很多一些非常偏僻的项目，比如像惠阳三河经济开发区，大亚湾澳头，甚至是星罗棋布散落在大惠阳一些山水田园角落的房子，都在拼命出货。这些地方能买吗？后期你的房子真的好转手吗？我很早就和大家说了，我认为惠阳有价值，实际上最基础的逻辑不是因为大湾区这个概念和规划，而是最简单的靠深圳，有地铁。你必须得紧紧抓住这两点才有意义。而那些远离深圳，更不会有地铁的包括龙门、惠东和博罗那就更不用说了。从大的层面上来讲，你只需要明白以下这两点，你就更清楚惠州的投资机会在哪。2.明白这两点，就明白惠州投资机会在哪?（1）大湾区规划在大湾区规划中，惠州要全面对标深圳东进战略，对接广州东扩发展态势。同时在大湾区规划纲要中提到，实施区域协调发展战略，而在大湾区东岸肯定就要推动深圳跟东莞、惠州之间的协调发展。由于地理位置上的接壤和深圳土地面积小的缺陷，惠州天然就是深圳的开发区和产业卫星城。深圳将产业转移到大湾区的腹地，让惠州得到制造业的发展，深圳自己则在核心研发、科技创新和金融领域继续深耕，高效分工合作。另一方面，在粤港澳大湾区9+2城市定位中，惠州的定位是生态担当，是一个宜居宜住的山水城市，对于大湾区其它城市的居住、旅居、养老需求都有不错的承接能力。通过大湾区的城市规划，很明显可以看出来，惠州作为深圳的产业、人口承接地，必然是靠近深圳、和深圳能发生更紧密交通连接的区域能得到更大的发展机会。?（2）都市圈发展2月19号，国家发改委出了一份《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确提出以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围，加快培育发展现代化都市圈。到2022年，都市圈同城化取得明显进展。而深莞恵就是一个以深圳为核心的都市圈，惠州作为其中一员，也是都市圈培育过程中的受益者。其实深惠间的同城化早就已经开始，惠州机场已经规划成为深圳的第二机场，对接深圳东部的航空需求。而深圳惠州间的跨城地铁14号线也早就由深圳提出来，只是由于惠州城区人口没达标，惠州段的地铁仍未敲定，但通到深惠边界上的深圳段14号线已经开工在建。而且在都市圈指导意见上提到：在有条件地区编制都市圈轨道交通规划，推动城市轨道交通融合。对于既有需求，又有规划设计基础的深惠14号线来说，惠州特批提前开建14号地铁线不是件难事。当然，都市圈给惠州带来的最重要的改变，还是深圳的居住外溢。都市圈的一个重要作用就是非核心功能的疏解，其中也包括人口的疏解。大城市的人口疏解早就已经发生在北京和上海。2017年，北京和上海首次人口负增长，原因当然不是人口流失这么简单，而是将非核心产业和相应的人口疏解出去，将城市的经济调整为高质量的经济结构。而深圳同样会有这一天，甚至因为深圳的地少人多密度高，2000平方公里不到的土地承载了1250万的常住人口，实际上深圳的常住人口是有2000万，哪怕按照官方1250万的人口，深圳的人口密度已经达到6200人/平方公里，是北京的4.7倍，上海的1.6倍，广州的3.1倍。这么多的外来人口，这么少的地，这么高的人口密度，必然会导致一个问题，那就是深圳的房子供不应求，所以为什么过去3年这一波房价大涨，是深圳首先启动的，北京上海的房价上涨都比深圳晚了近大半年。深圳人多地少，房子供不应求，一方面会推动深圳自身房价的上涨，另一方面导致大量无力在深圳购房的人将不得不在更便宜的深圳周边买房。未来，深圳至少有好几百万人口是居住在深圳周边城市。而惠州就是一个重要的承接城市。纵观整个中国，能得到粤港澳大湾区这种国家级战略支撑，要打造世界第四大湾区的大湾区城市群其实就是我们房产投资最大的机会。而在大湾区9+2城市中，除了没有投资价值的肇庆、江门，惠州房价最低，同时又不限购，关键是具有足够高的投资价值。惠阳和大亚湾能最大程度接受深圳的居住外溢，和深圳的龙岗、坪山存在3万的价差，惠阳和大亚湾的楼市有着巨大的上涨空间。对于我们手上资金不多的普通人来说，这可以说是最实际的房产投资标的了。它的投资价值是比深圳、广州差一些，但是深圳广州随便一套房子都要五百上千万，而惠阳和大亚湾，均价才1.3万/平，普通人踮一踮脚就触手可及，反而更适合普通人的投资。方向已经给大家明确，但是要做到在惠州投资房产挣钱，还得做到以下3点。<div align="center">

</div>投资惠州必须做到这3点才能赚钱1.持有5年以上目前深圳的东进战略还处于起步阶段，深圳的人口外溢还没达到最大。所以，惠阳和大亚湾的楼市需要伴随深圳东进的步伐而成长。尤其最为关键的是深圳到深惠边界的14号、16号地铁线的开通，一定又会推动一波人口过来买房，最高潮当然就是14/16号延长到惠州的地铁线开通之时，到时候地铁两盘的项目将会成为那一批在深圳拼但又买不起深圳的人的最好选择。现在不管在全国任何一个城市买房，没有5年时间的思维，你都很难收到高收益。惠阳和大亚湾的同样如此，没有5年，你连卖都不好卖。当然，本身惠阳也是限售3年。做任何投资，都有着不确定性，房产投资也同样如此。但是我要告诉大家，有钱人和穷人就是在一堆不确定性的选择中拉开差距，所有的投资都是在不确定的风险中来博取收益，零风险的投资永远不存在，哪怕是存银行都有破产的风险。穷人和富人的区别就在于，穷人只会回避风险，在回避风险的过程中错失机会，而富人主动管理风险，通过分析和研究将投资风险降到最低，将利益最大化。2.以刚需的标准来投资投资惠阳和大亚湾，未来接手你房子的人群一定不是投资客，而是刚需客。也就是真正买来自己住的人。要想你的房子涨得快而且到期了好转手，你就一定要以刚需的角度去选房，尤其是以深圳的刚需来挑，那你们自己思考下，深圳的刚需会看中什么？首先，离深圳近不近方不方便啦；其次，离地铁线远不远啦？再次，小区或周边有没有好的学校啦？这几个问题，如果你能解决，你的房子挣钱转手就不会出现大问题。3.充分了解市场信息惠州的市场很火但也很乱，很多非专业人士根本了解不到。实际上现在惠州，尤其是热度最高的惠阳和大亚湾，一些项目表面上卖得红红火火，但背后资金链已经到了极限，工地的施工都已经暂停，老板到处找人拉融资。这些信息，如果你不是圈内人，你不去背后花时间精力了解开发商的情况，你又怎么了解得到？销售和中介人员要么它根本就不知道这些东西，他只管卖房，要么他知道也未必会告诉你。不管你在哪个城市买房看房，楼盘的销售和中介都不是你了解项目和开发商的最靠谱去处，说好听点不是唯一去处。想要最客观、真实地了解市场，要么你自己花大量的时间精力去摸索；要么最好去找客观靠谱的第三方专业房产咨询平台，而我可以很自信的和大家说，大胡子说房就是属于这种。全国城市那么多，而我们为什么偏偏推荐惠阳？惠阳项目那么多，为什么我们一直坚定的就推荐那么几个项目，就围绕地铁站周边找。因为我们秉持一个原则，只有我们认可的方向和项目才会给大家推荐，这才是对你们负责，而你们也才会长久的认可大胡子说房，大胡子说房也才能长久的做下去。最后，再和大家明确一点，我从18年年底尤其在19年的跨年演讲明确提到：2019年是楼市低迷年，今年的开发商日子一定不会好过。但是这恰恰就是我们买房的机会，越是楼市低迷越是机会，只要方向选对，看好了就直接下手。机会稍纵即逝，不要等真正下一波房价起势，又开始摇号收茶水费的时候，你们又屁颠屁颠出现在售楼部和别人去抢房，抢更贵的房。彩推荐↓2018楼市十大关键词!2019年买房就靠它了!让北方人都羡慕的暖气！看完这些国外的暖气设计觉得自己家的土爆了2018中国商业地产市场年报：如何实现高质量发展？11月70城房价63个上涨！但降温态势依然在延续？绵阳特价房，想在绵阳买房的人都关注了长按识别二维码关注我们设有绵阳特价房群、成绵购房交流群、川东南特价房群、绵阳装修家居交流群、绵阳房产法律援助群、绵阳人脉资源群等。扫描左侧二维码或搜 TF1021493106添加群主微信拉你入群，群福利不定时放送中~

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